מבוא: צומת דרכים בשוק המשכנתאות – תמונת מצב עדכנית

שוק המשכנתאות בישראל, נכון לסוף הרבעון השני של שנת 2025, ניצב בצומת דרכים מורכב. תקופה זו מאופיינת בסביבת ריבית גבוהה ויציבה יחסית, אי-ודאות כלכלית מתמשכת הנגזרת בין היתר מהמצב הביטחוני, וסיכונים גוברים המעיבים על משקי הבית. לאחר שנים של עליות ריבית חדות שנועדו לרסן את האינפלציה, השוק מנסה למצוא את שיווי המשקל החדש שלו, בין הצורך של הציבור בפתרונות דיור לבין המגבלות הפיננסיות והרגולטוריות שהפכו מחמירות יותר.

מאמר זה מיועד לקהל רחב, החל מרוכשי דירות פוטנציאליים המנסים להבין את כדאיות הכניסה לשוק, דרך נוטלי משכנתאות קיימים השוקלים מיחזור או מתמודדים עם החזרים חודשיים גבוהים, ועד למשקיעים ואנשי מקצוע המעוניינים לקבל תמונה בהירה ומעמיקה על המגמות הכלכליות והנדל"ניות בישראל. נסקור את מדיניות בנק ישראל, ננתח את רמות הריבית והסיכון העדכניות, נשווה בין הצעות הסיוע של הבנקים השונים, ונציג את האתגרים וההזדמנויות העומדים בפני הלווים בתקופה מאתגרת זו.

ניתוח מקרו: מדיניות בנק ישראל והשפעתה על השוק

ריבית, רגולציה וסיכונים: פעולות בנק ישראל בעיצוב השוק

בנק ישראל ממלא תפקיד מרכזי בעיצוב פניו של שוק המשכנתאות, באמצעות שילוב של מדיניות מוניטרית וצעדים רגולטוריים. במהלך 2024 ותחילת 2025, פעולותיו שיקפו מאמץ מתמשך לאזן בין ריסון האינפלציה, שמירה על יציבות המערכת הפיננסית ומתן מענה לקשיים נקודתיים של הציבור.

מדיניות הריבית

הכלי המרכזי של בנק ישראל הוא הריבית. נכון למאי 2025, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5%, רמה גבוהה יחסית לעשור האחרון, שהושארה ללא שינוי במספר החלטות רצופות. ריבית זו משפיעה ישירות על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), המשמשת עוגן למסלולי משכנתא פופולריים. סביבת הריבית הגבוהה הובילה באופן טבעי לירידה בביקוש למשכנתאות חדשות, שכן היא מייקרת משמעותית את עלות הכסף ומעלה את ההחזר החודשי. במקביל, כפי שמציין דוח בנק ישראל ממרץ 2025, עליית הריבית גרמה לבנקים לספוג חלק מהעלייה ולצמצם את מרווחי הרווח שלהם כדי למנוע ירידה חדה מדי בביצועים.

צעדים רגולטוריים והתערבות בשוק

לצד מדיניות הריבית, בנק ישראל נקט במספר צעדים רגולטוריים משמעותיים:

• הגברת התחרות: רפורמות צרכניות שהחלו בספטמבר 2022, שמטרתן להגביר את שקיפות המידע ולהקל על השוואת הצעות בין בנקים, תרמו גם הן לירידת המרווחים, כאשר על פי בנק ישראל, כרבע מהירידה מוסבר בהתגברות התחרות.
• הגבלת מבצעי מימון: החלטה מהחודשים האחרונים להגביל מבצעי מימון אגרסיביים של יזמים, כגון "20-80" (תשלום 20% במעמד הרכישה והיתרה בסוף), נועדה לצנן את הסיכונים בשוק. צעד זה הקשיח את תנאי האשראי והקשה על יזמים לעמוד ביעדי מכירות, מה שעלול להוביל להאטה במכירות, בעיקר באזורי ביקוש.
• מתווי סיוע: בתגובה למצב הביטחוני, גיבש בנק ישראל ביוני 2025 את מתווה הסיוע "עם כלביא", שאומץ והורחב על ידי הבנקים. המתווה מאפשר לאוכלוסיות זכאיות (כמו תושבים שפונו מבתיהם) לדחות תשלומי משכנתא לתקופה של שלושה חודשים ללא ריבית ועמלות, במטרה להקל על הלחץ התזרימי המיידי.

אזהרות ודוחות רשמיים

דוחות בנק ישראל מהרבעון הראשון של 2025 צובעים תמונה מדאיגה ומצביעים על עלייה ברמת הסיכון המערכתית. דוח היציבות הפיננסית קובע כי שוק המשכנתאות נמצא ברמות סיכון גבוהות היסטורית, כפי שמשתקף בשני מדדים מרכזיים:

"חלקן של המשכנתאות המממנות יותר מ-60% מערך הנכס (44% מהמשכנתאות) ושל המשכנתאות שבהן ההחזר החודשי גבוה מ-30% מההכנסה (43% מהמשכנתאות) נמצאים ברמות שיא."

נתונים אלו חושפים את הפגיעות הגוברת של משקי הבית בישראל. השילוב של מחירי דיור גבוהים וריביות שעלו בחדות דחף לווים רבים לקחת על עצמם התחייבויות פיננסיות כבדות, המותירות להם מרווח ביטחון קטן מאוד להתמודדות עם זעזועים כלכליים, כמו ירידה בהכנסה או עלייה נוספת בהוצאות המחיה.

נתוני השוק: ריביות, היקפים ומגמות מרכזיות

המספרים מדברים: מה קורה בפועל בשוק המשכנתאות?

ניתוח נתוני השוק העדכניים מספק תמונה כמותית למגמות שזוהו ברמת המקרו. הנתונים חושפים שוק שנמצא במצב של התייצבות שברירית לאחר תקופה סוערת, עם ריביות גבוהות, היקפי פעילות מתונים ולחץ גובר על הלווים.

רמות הריבית הממוצעות (יוני 2025)

נתוני בנק ישראל, שפורסמו ותקפים החל מה-16 ביוני 2025, מציגים את רמות הריבית הממוצעות בשוק. הריבית הממוצעת הכוללת על משכנתאות לא צמודות למדד עומדת על כ-5.08%, בעוד שהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד עומדת על כ-3.68%. נתונים אלו משקפים התייצבות ברמה גבוהה לאחר עליות חדות בשנים 2022-2023. הפער בין המסלולים מדגיש את פרמיית הסיכון שהשוק מתמחר עבור הגנה מפני אינפלציה.

היקפי ביצוע ופעילות בשוק

לאחר ירידה חדה בביצועים, שנת 2024 ו-2025 מראות סימני התאוששות מסוימת. בחודש אפריל 2025, נלקחו משכנתאות בהיקף כולל של כ-8.05 מיליארד ש"ח. למרות שנתון זה גבוה מהשפל, הוא עדיין נמוך משמעותית משיאי הפעילות שנרשמו בשנים 2021-2022. במקביל, שוק הדיור עצמו מראה סימני התקררות: ברבעון הראשון של 2025 נרשמה ירידה של 9% במכירת דירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. האטה זו בפעילות הנדל"נית משפיעה ישירות על הביקוש למשכנתאות.

מאפייני הלווים וההלוואות

האתגרים הכלכליים באים לידי ביטוי גם במאפייני ההלוואות עצמן:

• עלייה במשכנתא הממוצעת: המשכנתא הממוצעת עלתה לכ-1.03 מיליון ש"ח באפריל 2025, נתון המשקף את מחירי הדיור הגבוהים שאינם יורדים באופן משמעותי.
• דרישת הון עצמי גבוהה: הלחץ על רוכשי הדירות מתבטא בדרישת ההון העצמי. מנתונים שפורסמו ביוני 2025 עולה כי 70% ממשקי הבית נדרשים להון עצמי של מעל 790 אלף ש"ח כדי לעמוד במגבלת החזר של 30% מההכנסה.
• משכנתאות נדחות: נתון מעניין נוסף הוא חלקן המשמעותי של "משכנתאות נדחות" (הלוואות בלון או גרייס), שהיוו כ-16% מסך המשכנתאות באפריל. נתון זה מעיד כי למרות ניסיונות בנק ישראל להגביל את מבצעי המימון של יזמים, הם עדיין מהווים כלי מרכזי למשיכת רוכשים המתקשים לעמוד בתשלומים הראשונים.

השוואת בנקים והצעות ללקוח (יוני 2025)

מה מציעים הבנקים? מבט על ההטבות והתנאים בעת מלחמה

בעוד שהתנאים המאקרו-כלכליים והרגולטוריים מכתיבים את המסגרת הכללית, התחרות בין הבנקים מתמקדת כעת במידה רבה במתן הטבות ייעודיות לאוכלוסיות ספציפיות, בעיקר בהקשר של המצב הביטחוני, ופחות במלחמת מחירים אגרסיבית על הריביות לכלל הציבור.

מתווה הסיוע "עם כלביא" והרחבות הבנקים

מתווה הסיוע שגיבש בנק ישראל ביוני 2025 היווה קו בסיס, ורוב הבנקים הגדולים מיהרו לאמץ אותו ואף להרחיבו כדי להפגין תמיכה בלקוחותיהם. המתווה הבסיסי כולל דחיית תשלומי משכנתא לשלושה חודשים ללא ריבית ועמלות לאוכלוסיות זכאיות.

• בנק הפועלים: הציג מהלך נדיב במיוחד, במסגרתו יחזיר ללקוחות שפונו מביתם את תשלומי המשכנתא של חודשים מאי-יוני, בסכום של עד 7,000 ש"ח לכל חודש, ובסך הכל עד 14,000 ש"ח.
• בנק לאומי: אימץ את מתווה בנק ישראל והוסיף הקלות משלו. בין היתר, הבנק מעניק החזר כספי של עד 3,000 ש"ח למשרתי מילואים על תשלומי משכנתא או הלוואה, לצד אפשרות להקפאת תשלומים ל-3 חודשים.
• בנק מזרחי-טפחות: כבנק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות, מציע "סל הטבות 2025" הכולל מענקים והקלות שונות. הבנק מציע גמישות באופן פריסת דחיית התשלומים, ומאפשר ללקוח לבחור בין מספר אפשרויות כדי להתאים את הפתרון למצבו.
• בנק דיסקונט: פועל גם הוא במסגרת מתווה החזר רווחי הבנקים לציבור, והודיע על מענק של 1,000 ש"ח לבעלי משכנתאות בסכום מסוים, לצד הטבות נוספות.

תחרות על הלקוח "הרגיל"

עבור הלקוח הממוצע, שאינו נכלל באוכלוסיות הזכאיות להטבות מיוחדות, התמונה מאתגרת יותר. התנאים הכלליים בשוק נותרו קשוחים, והריביות גבוהות. סקר ריביות שפורסם באפריל 2025 מראה כי הפערים בריביות המוצעות בין הבנקים השונים אינם גדולים, מה שמדגיש את החשיבות הקריטית של ניהול משא ומתן אישי ויסודי. ההמלצה הגורפת ללווים היא לא להסתפק בהצעה מהבנק בו מתנהל חשבונם, אלא לבצע סקר שוק מקיף, לקבל מספר הצעות ולהשתמש בכלים דיגיטליים, כמו מערכת השוואת הריביות של בנק ישראל, כדי להבין את מיקומם ביחס לשוק ולקבל את התנאים הטובים ביותר האפשריים.

מדריך ללווה: אתגרים, שיקולים והמלצות מעשיות

איך לצלוח את שוק המשכנתאות של 2025?

הסביבה הכלכלית הנוכחית מציבה בפני נוטלי המשכנתאות, חדשים וקיימים כאחד, שורה של אתגרים משמעותיים. התמודדות נכונה עם אתגרים אלו דורשת תכנון קפדני, הבנה של הסיכונים וקבלת החלטות מושכלת.

האתגרים המרכזיים

• החזר חודשי גבוה: זוהי המשוכה המרכזית. הריבית הגבוהה, בשילוב עם מחירי הדירות, יצרה מצב בו ההחזר החודשי מכביד מאוד על התקציב המשפחתי, כפי שמעיד השיא בשיעור הלווים המחזירים מעל 30% מהכנסתם.
• דרישת הון עצמי גבוהה: הצורך בהון עצמי של מאות אלפי שקלים מהווה חסם כניסה כמעט בלתי עביר עבור זוגות צעירים רבים, ומאלץ אותם לדחות את רכישת הדירה או להסתמך על עזרה משפחתית נרחבת.
• אי-ודאות כלכלית: המצב הביטחוני והכלכלי הכללי יוצר חשש מפני ירידה עתידית בהכנסות או עלייה נוספת באינפלציה, שעלולה לשחוק עוד יותר את כוח הקנייה ולהשפיע על מסלולים צמודי מדד.
• סיכון גבוה: כפי שציין בנק ישראל, לווים רבים נמצאים בקצה גבול יכולת ההחזר שלהם. מצב זה מגביר את הסיכון לאי-עמידה בתשלומים במקרה של שינוי לרעה בנסיבות האישיות (כמו פיטורין או מחלה).

שיקולים בבניית תמהיל משכנתא מומלץ ל-2025

בניית תמהיל נכון היא המפתח לניהול סיכונים. מומחים בתחום ממליצים על מספר עקרונות מנחים לתקופה הנוכחית:

• פיזור סיכונים: החשיבות של שילוב בין מסלולים שונים (קבועה, משתנה, פריים, צמודה ולא צמודה) גדולה מתמיד. אין לשים את כל הביצים בסל אחד.
• עדיפות לקבועה לא-צמודה (קל"צ): מסלול זה מקבע את הריבית לכל אורך חייו ומגן מפני הפתעות בעליית ריבית או אינפלציה. למרות שהריבית בו גבוהה יותר נומינלית, הוא מספק ודאות ויציבות, שהן מצרך יקר ערך בסביבה הנוכחית.
• שילוב מסלול פריים: מסלול הפריים מושפע ישירות מהחלטות בנק ישראל. שילובו בתמהיל (עד לתקרה המותרת) מאפשר ליהנות מירידות ריבית עתידיות, אם וכאשר יגיעו.
• גמישות ויציאה: חשוב לבחור מסלולים המאפשרים מיחזור עתידי בעלות נמוכה או ללא קנסות יציאה משמעותיים. אם הריבית במשק תרד בעתיד, גמישות זו תאפשר להתאים את המשכנתא לתנאים החדשים ולחסוך כסף רב.

סיכום ותחזית: לאן פניו של שוק המשכנתאות?

שוק המשכנתאות בישראל, בפתחה של המחצית השנייה של 2025, מתאפיין במתח גבוה. מחד, מדיניות מוניטרית מרסנת של בנק ישראל, ריביות גבוהות וסיכון גובר במשקי הבית, ומאידך, צעדי סיוע נקודתיים של המערכת הבנקאית והתאוששות מסוימת בהיקפי הפעילות. הלווים נעים בין הרצון להגשים את חלום הדירה לבין המציאות הפיננסית המאתגרת.

מבט לעתיד

התחזית להמשך השנה ולתחילת 2026 נותרה זהירה:

• תחזית הריבית: רוב ההערכות בשוק הן שריבית בנק ישראל תישאר ברמתה הגבוהה גם בחודשים הקרובים. ירידות מתונות עשויות להגיע רק לקראת סוף 2025 או תחילת 2026, וזאת בכפוף להתפתחויות בזירת האינפלציה, היציבות הכלכלית והמצב הגלובלי.
• התנהגות הלווים: ניתן לצפות להמשך המגמה של זהירות מוגברת מצד רוכשי הדירות. ההחלטה על נטילת משכנתא תתקבל לאחר תכנון פיננסי מעמיק וארוך טווח, והמודעות לסיכונים תהיה גבוהה יותר.
• השפעה על שוק הדיור: המשך סביבת הריבית הגבוהה צפוי להמשיך ולהכביד על הביקושים, ועשוי להוביל להתמתנות נוספת במחירי הדירות, בעיקר באזורי הפריפריה ובדירות יד שנייה. עם זאת, הביקוש הדמוגרפי החזק והיסודי בישראל צפוי למנוע ירידות מחירים חדות וגורפות.

לסיכום, התקופה הנוכחית דורשת מנוטלי המשכנתאות רמה גבוהה של אחריות פיננסית, סבלנות, וקבלת החלטות שקולה ומבוססת נתונים. זהו אינו זמן להחלטות פזיזות. עבור אלו שישכילו לתכנן נכון, לבצע מחקר שוק מעמיק ולהתמקח על תנאיהם, גם בשוק מאתגר זה קיימות הזדמנויות להפחית סיכונים ולהבטיח לעצמם עתיד פיננסי יציב יותר.