אתם משלמים יותר מדי? איך לבדוק את מחיר הדירה לפני שקונים!
מבוא
לפי נתוני בנק ישראל, כ-40% מרוכשי הדירות בישראל משלמים מחיר הגבוה ב-15% מהשווי האמיתי של הנכס. בשנת 2024, עם עליות המחירים המטאוריות בשוק הנדל"ן, הפער בין מחירי העסקאות לשווי האמיתי רק הולך וגדל.
הבעיה המרכזית היא שרוב הרוכשים מגיעים לא מוכנים למשא ומתן על מחיר הדירה. הם לא יודעים איך לבדוק את השווי האמיתי, לא מכירים את מחירי העסקאות באזור, ובעיקר – לא מבינים איך הבנקים מעריכים את שווי הנכס לצורך משכנתא.
במאמר זה אחשוף בפניכם את השיטות המקצועיות לבדיקת מחיר הדירה, כלים פרקטיים להשוואת מחירים, ואיך תדעו בדיוק כמה הבנק מוכן לתת לכם כמשכנתא על הנכס.
תובנות מקצועיות
(V) בדיקת עסקאות אחרונות היא המפתח
לפני כל משא ומתן, חובה לבדוק את מחירי העסקאות האחרונות בבניין ובאזור. באתר רשות המיסים ניתן לראות את כל העסקאות שבוצעו ב-24 החודשים האחרונים. הקפידו להשוות דירות דומות מבחינת גודל, קומה ומצב.
(V) שמאות מקדימה חוסכת כסף
השקעה של 1,500 ₪ בשמאות מקדימה יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים. השמאי בודק את מצב הנכס, המבנה והאזור, ונותן הערכה מדויקת של שווי השוק. זהו כלי חשוב במשא ומתן מול המוכר.
(V) הערכת הבנק קובעת
הבנק מבצע הערכת שווי עצמאית לצורך המשכנתא. אם הערכת הבנק נמוכה מהמחיר המבוקש, תצטרכו להשלים את ההפרש מהון עצמי. חשוב לדעת זאת לפני חתימת החוזה.
סיפור הצלחה
אלון ומיכל שמעוני חיפשו דירה ברמת גן. המוכר דרש 2.4 מיליון ₪ עבור דירת 4 חדרים. לפני חתימת החוזה, הם ביצעו בדיקה מקיפה וגילו שבאותו בניין נמכרה דירה זהה לפני חודשיים ב-2.1 מיליון ₪. עם הנתונים האלה, הם הצליחו להוריד את המחיר ב-250,000 ₪.
"הבדיקה המקדימה חסכה לנו רבע מיליון שקל. בלי הנתונים האלה, היינו משלמים הרבה יותר ממחיר השוק האמיתי."
מגמות בשוק
- מחירי הדירות עלו ב-15% בשנה האחרונה, אך לא באופן אחיד בכל האזורים
- הבנקים מקשיחים את תנאי המשכנתאות ומדקדקים יותר בהערכות השווי
- יותר רוכשים מבקשים הערכות שווי מקצועיות לפני רכישה
המלצות ליישום
- בדקו מחירי עסקאות דומות ב-6 החודשים האחרונים
- בצעו שמאות מקדימה לפני חתימת חוזה
- השוו בין הצעות של לפחות 3 בנקים למשכנתא
- התייעצו עם יועץ משכנתאות לפני קבלת החלטה סופית
שאלות נפוצות
*המידע המוצג במאמר זה הינו לצורכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מוסמך. ט.ל.ח.
