מילון מושגים

החוק קובע כי חשבון שנמשכו אליו במהלך תקופה של עד שנה, לפחות עשרה צ'קים ללא כיסוי אשר הבנק סירב לכבדם, יוגבל למשך שנה. על לקוח בעל חשבון מוגבל חל איסור למשוך צ'קים אבל אם ברשותו חשבון נוסף שלא הוגבל, הוא יכול להמשיך ולמשוך אליו צ'קים. הרישום על חשבונות מוגבלים נעשה על ידי בנק ישראל אשר מעביר את המידע גם לבנקים למשכנתאות. חשבון מוגבל בהווה או עבר בדרך כלל יגרום לכך שלא תאושר משכנתא ללקוח המבקש לקחת אחת.

טאבו היא לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים. תפקידה הוא לרשום את הזכויות על נכס מסוים עבור אדם או בנק. הנכסים בישראל מופיעים בתור גוש חלקה והדירה עצמה רשומה בתור תת חלקה. פנקסי הרישום של לשכת רישום המקרקעין פתוחים לציבור הרחב וניתן לעיין בהם על ידי נסח טאבו שניתן לאתר באמצעות האינטרנט. ברישום מופיע שמו של הבעלים של הנכס, האם יש משכנתאות על הנכס והאם הנכס מעוקל. ניתן לרשום הערות אזהרה וכן רישומים על נכסים בטאבו האזורי. לשכות רישום המקרקעין ממוקמות בערים הבאות: תל אביב, ירושלים, חיפה, באר שבע, פתח תקוה, חולון, נתניה, חדרה, נצרת ועכו.

הסכם אשר מאמת את חתימות הלווים של המשכנתא ונעשה באמצעות נוטריון – עורך דין שהוסמך על ידי משרד המשפטים לאמת, לאשר ולערוך מסמכים משפטיים מסוימים הדורשים פעולות אלה.
ייפוי כוח הוא מתן הרשאה לאדם אחר לעשות פעולות משפטיות בשמו. ייפוי הכוח ניתן למעשה לבנק למשכנתאות כדי שיוכל לבצע שינוי בנכס במידה שיידרש – לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין או למכור אותו אם הלווה לא עמדה בתנאי החזר המשכנתא.

טבלה שמפרטת את ההחזרים החודשיים שצפויים לאורך תקופת המשכנתא שלכם וכיצד יתחלקו תשלומי הקרן והריבית בכל חודש. מדובר על צפי להחזר חודשי כאשר במשכנתא עם ריבית משתנה או הלוואה שצמודה למדד השינויים נוספים רק בסמוך למועד ההחזר.

מס שבח מקרקעין הוא מס שמתייחס לרווח שנוצר בעקבות מכירת נכס, מלשון "השבחה". את המס משלמים על הרווח שנעשה בעקבות עליית הערך של הדירה – החישוב שנעשה על ידי מינהל מקרקעי ישראל כולל את ההפרש בין המחיר בו נקנתה לזה שבו נמכרה עם הצמדה למדד לאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה שכוללות שכר טרחה לעורך דין, עמלת מתווך, עלויות שיפוץ, מס רכישה, אגרות ומיסים, פחת ועוד. בשל הנאמר כאן יש לשמור חשבוניות של כל פעולה שקשורה לדירה. חשוב לדעת כי לא ניתן לקבל החזר מס על ירידה בערך הנכס.

מענק בסכום של 30-60 אלף שקלים הניתן על ידי המדינה עבור רכישת דירה ראשונה ומעודד זוגות צעירים לעשות זאת בפריפריה או מעבר לקו הירוק. "אזורי העדיפות" שמוגדרים כוללים 29 יישובים: אופקים, אל-סייד, בועיינה-נוג'ידאת, בית שאן, דימונה, חורה, חצור הגלגלית, חריש, טבריה, יפיע, ירוחם, כפר מנדא, כרמיאל, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, מצפה רמון, נהריה, נוף הגליל, נחף, נצרת, נתיבות, סכנין, עכו, ערד, צפת, קרית שמונה, רהט, שדרות, שלומי. מענק מקום הוא מענק מותנה בכך שבעל הדירה יישאר בדירה או באזור למשך 15 שנה לפחות.

משכנתא בלון או הלוואה בלון (נקראת גם גישור או בולט) היא משכנתא לתקופה של עד חמש שנים לכל היותר. הלוואה כזו מיועדת למי שיש ביכולתו להחזיר את הקרן אבל אין כרגע באמצעותם כסף נזיל אלא נכס שבכוונתו לממש ולמכור. משכנתא בלון כוללת ריבית קבועה וצמודה למדד והתשלום מתבצע בסיום התקופה בתשלום אחד בבלון מלא או בהדרגה בבלון חלקי.

המצב הנפוץ ביותר הוא בנק אחד שנותן לכם משכנתא על נכס אחד. מצב זה נקרא משכנתא מדרגה ראשונה. אולם אם יש לכם יותר מגורם אחד שנתן לכם משכנתא על הנכס אז יכול להיווצר מצב של משכנתא דרכה שווה, הנקרא גם פרי פסו. זהו מצב שמשמעותו היא כי ישנם שני לווים המקבלים עדיפות זהה לכספים בעקבות מימוש הנכס בהשוואה לגובה היתרה לסילוק שנותרה מול כל גוף. פרי פסו הוא גם מושג נפוץ בהליך של מיחזור משכנתא.

משכנתא עומדת או הלוואה עומדת היא כזו אשר לא משולמת עד אשר מתממשים תנאים מסוימים שנקבעו במעמד חתימת החוזה מול הבנק למשכנתאות כאשר בינתיים מתווספים ליתרת הקרן גם ריבית והצמדה. זוהי משכנתא שבדרך כלל נלקחת כמענק מותנה בעת החזקת שטח קרקע למשך מספר שנים או במקרה שההחזר החודשי כבד מדי.

רוצה לבצע פירעון מוקדם של משכנתא או סילוק חלקי שלה? הבנק ידרוש ממך לשלם את הפרש הריביות ממועד לקיחת המשכנתא עד למועד הפירעון. החישוב נעשה על פי תקופת המשכנתא הנותרה לסילוק, הריבית שנלקחה, התשלום החודשי והריבית המפורסמת על ידי בנק ישראל לפירעון מוקדם. ישנה גם עמלה בגין הפרשי הצמדה.

מי שמעוניין לקחת משכנתא צריך לפנות לבנק למשכנתאות ולפתוח תיק משכנתא. הדבר כרוך בעמלת פתיחת תיק של עד 360 שקלים, לפי הערכה של 0.25% מסך המשכנתא. חשוב לדעת כי ניתן לבצע משא ומתן על גובה העמלה ולעתים תתקבל הנחה. בכל מקרה, לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא ולפני חתימה על טפסי פתיחת תיק, אפשר לערוך השוואה בין הבנקים השונים כדי להגדיל את כוח המיקוח שלך כנוטל משכנתא. העמלה על פתיחת תיק היא בעבור ניירת הבנק, בדיקת מסמכי המשכנתא, טיפול בביטחונות הדרושים וזמן העבודה.

ערבות לפי חוק המכר דירות מקרקעין נועד לשמש הגנה עבור רוכשי דירות וכספם שהופקד אצל קבלן המוכר דירות למקרה שזה לא יעמוד בעסקה. הערבות היא הסעד העיקרי שעומד לזכות רוכש הדירה והקבלן מחויב בה בתחילת העסקה (בהמשך הוא יכול להחליפו בבטוחה אחרת כמו רישום הערת אזהרה). משמעותה היא אין לשלם מעל 15% במעמד החתימה מול הקבלן או מוכר הדירה ויש לשמור את הכסף בנאמנות. הערבות מופעלת במקרים בהם הדירה לא נמסרת לרוכש בשל נסיבות כלכליות, קריסה או מעשה מרמה.

פרצלציה זהו מהלך של הסדרה שנועד להפוך את חלוקת הקרקעות, או את הבעלות עליהן, למסודרת ומדויקת ככל האפשר – איחוד וחלוקה מחדש בין בעליה כך שניתן יהיה לרשום אותה בטאבו. פרצלציה נעשית בכל חלקת אדמה אשר יש לה תב"ע (תוכנית בניין עיר). ההסדרה הזו מסייעת לקבוע ולהעלות את שווי הקרקע ו/או הנכסים שעליה, היא נעשית על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועל ידי המרכז הישראלי למיפוי.

נקראת גם ריבית מתואמת. זוהי הריבית המשולמת בפועל על כל משכנתא וכוללת גם מרכיבים שלא נלקחים בחשבון בריבית נומינלית כגון עמלת פירעון מוקדם, ריבית דריבית והוצאות נוספות.

ריבית דריבית היא ריבית מצטברת על משכנתא אשר לא נפרעה עקב לקיחת לוח סילוקין, משכנתא בלון או בגרייס חלקי/ מלא. הריבית מחושבת לא רק על הקרן אלא גם על הריבית שנצברה בתקופת ההלוואה. כל עוד לא מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא מתקיים למעשה מצב של ריבית דריבית.

ריבית מתארת את מחיר הכסף בנוגע להלוואה, היא מחושבת באחוזים ויכולה להיות בצורה של ריבית קבועה או ריבית משתנה בהתאם לשינויים הנקבעים על ידי בנק ישראל. גוף זה שהוא מפרסם את גובה הריבית במשק בכל יום שני האחרון של כל חודש – וזו נכנסת לתוקף בראשון לחודש העוקב.

הריבית שמופיעה במסמכי חוזה המשכנתא. הריבית מצוינת לתקופה של שנה ולא לוקחת בחשבון במועדים שנקבעו לחיוב הריבית והיטלים נלווים כגון עמלות. ריבית נומינלית יכולה להיות קבועה או משתנה אבל לא לוקחת בחשבון את הריבית האפקטיבית אשר משלמים מדי חודש. לכן חשוב לזכור שכאשר מדברים איתכם על ריבית נומינלית מתייחסים אך ורק לריבית השנתית על המשכנתא, אבל עלינו לקחת בחשבון כי אנו משלמים החזר מדי חודש ולכן הריבית השנתית מתחלקת לתקופה של 12 חודשים והופכת למעשה לריבית אפקטיבית, או בשמה האחר – ריבית מתואמת.

ריבית שמשלמים עבור תשלום משכנתא שלא הועבר לבנק במועד. הריבית נקבעת על פי ריבית החשב הכללי שמפורסמת וידועה. ריבית פיגורים קופצת בשיעור של 1.2 כפול ריבית המשכנתא שלכם. ככל שהבנק ייתן לכם ריבית משתלמת יותר, תשלמו פחות ריבית פיגורים.

זה גוף מטעמו של משרד המשפטים אשר אחראי לבצע רישומים של נכסים ולהחזיק את המאגר לטובת עיון הציבו. כך ניתן לדעת האם נכס מסוים משועבד או רשום על שם גורם אחר, האם ישנו משכון של הנכס, וכן ניתן דרכו לבצע ביטול משכון או לשלם אגרות. רשם המשכונות גובה 31 שקלים עבור עיון ברישום המקרקעין ו-15 שקלים עבור עיון משכון. רישום משכון לנכס עולה 190 שקלים.

שמאי מקרקעין הוא תחום עיסוק שנועד להעריך את המחיר של נכסים וקרקעות. מצד אחד, שמאות מקרקעין מסייעת ללקוח להעריך כי לא מדובר במחיר מופקע עבור הנכס. מצד שני, שמאי מקרקעין מספק שירותים גם לבנקים למשכנתאות כאשר אלה רוצים לבדוק את מחיר הנכס שקונה נוטל המשכנתא הפוטנציאלי, דבר המשפיע על אחוזי המימון שהבנק יסכים לתת לו.

מי שמעוניין לקבל משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון חייב להוציא תעודת זכאות המפרטת את רמת הסיוע ואת תנאיו עבור הבנקים למשכנתאות. תעודה זו מזכה אותו בתנאים מועדפים. תעודת זכאות היא בתוקף לשנה מיום הגשת הבקשה וניתן להאריכה בסניף הבנק למשכנתאות. ההרשמה כרוכה בתשלום של 70 שקלים. עבור הנפקה תעודה יש להמציא את המסמכים הבאים: תעודת זהות, תעודת נישואין, אישור על מספר חודשי שירות צבאי או שירות לאומי, צילום תעודת זהות של אחים ואחיות וכל מסמך שיידרש על ידי משרד הבינוי והשיכון.