החלטתכם לרכוש דירה? מזל טוב! אבל מה עושים עם משכנתא חדשה?

לפני שמחליטים על התקציב לרכישת דירה ובטח לפני חתימה על חוזה, חייבים לקחת בחשבון את נושא המשכנתא. עליכם לוודא כמה עניינים חשובים:

1. מה סכום המשכנתא שתצטרכו עבור רכישת הדירה?

2. מה יהיה סכום ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק?

3. להוציא אישור עקרוני מהבנקים לסכום המשכנתא המבוקשת

אז מהי משכנתא?

זו כנראה ההלוואה הכי גדולה שתיקחו אי פעם. משכנתא היא הלוואה המיועדת לרכישת דירה או נכס נדל"ני. ההלוואה ניתנת על ידי אחד מהגופים הבאים:

1. בנק למשכנתאות

2. אגף מתמחה במשכנתאות בבנק מסחרי

3. ברת ביטוח

בכל המקרים, הגוף שנותן משכנתא חדשה ממשכן את המקרקעין על ידי שעבוד הדירה בטאבו לטובתו. הרישום הזה מבטח את הבנק למקרה בו הלווה אינו עומד בהחזר ההלוואה כפי שנקבע בהסכם, ואז הבנק רשאי לקחת את הנכס הממושכן ולמכור אותו באמצעות כינוס נכסים. בכסף של המכירה הוא מכסה את יתרת החוב, בעוד שהעודף מועבר ללווה המשכנתא.

תהליך קבלת משכנתא חדשה – אישור עקרוני

לפני קבלת המשכנתא עליכם לקבל אישור עקרוני עבור הנכס המדובר. האישור העקרוני אמנם אינו מחייב את הבנק אבל מספק ללווה הוכחה ראשונית כי הוא נבדק על ידי הבנק וביכולתו להביא את הסכום הדרוש לעסקה. האישור תקף בדרך כלל רק לשלושה חודשים מיום הוצאתו.

את האישור העקרוני מומלץ מאוד לקבל לפני חתימה על חוזה רכישה, במיוחד אם תזדקקו מהבנק ל-75% מימון של העסקה. הסיבה העיקרית לכך היא שאין הבטחה שתקבלו את מלוא סכום המשכנתא המבוקש, ואם כבר חתמתם על חוזה רכישה ולא תקבלו את האישור המיוחל אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של הפרת חוזה, מה שעלול להכניס אתכם למצב משפטי סבוך.

מה בודק הבנק בבקשה לאישור עקרוני?

הבנק בודק שלושה פרמטרים עיקריים:

1. מצבכם הפיננסי

2. מטרת הרכישה – מגורים/ השקעה/ נכס מסחרי/ הלוואה לכל מטרה

3. הנכס – טיב הנכס, שוויו, מיקומו

איזה מסמכים צריך הבנק לאישור עקרוני של המשכנתא?

1. תעודות זהות וספח עדכניים

2. תדפיסי עובר ושב מכל חשבונות הבנק שלכם בשלושת החודשים האחרונים

3. תלושי שכר. עבור שכירים – 3 חודשים אחרונים | עבור עצמאים – שומת מס של שנה קודמת ואישור רו"ח לשנה נוכחית | עבור בעלי חברה – דו"ח כספי של החברה

4. הערכה של סכום ואחוז המימון משווי הנכס

5. לזכאי משרד השיכון – תעודת זכאות

מסמכים נוספים שהבנק דורש לאחר חתימת חוזה רכישה:

1. חוזה רכישת הדירה

2. נסח טאבו עדכני של הנכס או אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל

3. אישורים ממקורות הכנסה נוספים במידה שיש (שכר דירה, מזונות, ביטוח לאומי ועוד)

לאחר קבלת האישור הסופי, קביעת המסלולים והריביות, הבנק יבקש לבצע שמאות על ידי אחד מהשמאים שלו.

למה לקחת יועץ משכנתא עצמאי?

ישנם יועצי משכנתאות בבנקים אבל תמיד צריך לזכור מי משלם להם את המשכורת – הבנקים עצמם. יועץ משכנתאות פרטי עובד עבור הלקוח ולא עבור הבנק! התגמול שלו הוא מהלקוח בלבד ולא מהבנק ולכן הייעוץ אובייקטיבי וחסר אינטרסים.

מה התפקידים העיקריים של יועץ משכנתאות אובייקטיבי?

התפקיד החשוב ביותר של יועץ משכנתאות הוא לברר את הצרכים הפיננסיים הנוכחים והעתידיים של הלקוח. בירור צרכי הלקוח כולל בדיקת גילאי הלקוחות, מצבם המשפחתי, מספר וגילאי הילדים, הכנסות נוכחיות ועתידיות, קרנות השתלמות, יציבות במקום העבודה, חישוב הוצאות צפויות ולא צפויות, אחוזי מימון, יחס בין ההחזר החודשי להכנסות ועוד.

רק על ידי בדיקה של המשתנים הללו ניתן לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי שיהיה נכון כלכלית עבור הלקוח וישיג עבורו את הריביות הזולות ביותר שניתן. יועץ מקצועי חוסך רק הרבה כסף אלא גם זמן רב בהתנהלות ובמשא ומתן מול הבנקים.

בתקופות קשות, עקב פיטורים מהעבודה, הוצאות לא צפויות או סערת ריביות במשק, ישנה אפשרות לפרוס או להקפיא את המשכנתא. לעומת זאת, בתקופות טובות יותר ניתן לבצע פירעונות מוקדמים של המשכנתא ללא קנסות.

לבנק ישנה כמובן מטרה להרוויח ולכן העדיפות שלו היא לתת ללקוחות משכנתא לתקופה ארוכה ככל האפשר, במרווח ריביות גבוה יותר ובמסלולים שמשתלמים עבור הבנק. יועץ משכנתאות עצמאי הוא זה שדואג למשכנתא המתאימה והמשתלמת ביותר לצרכי הלקוח, כזו שתאפשר לו ליהנות מהתנאים הטובים ביותר מול הבנק.