משכנתא לדירה להשקעה
"לתת לכסף לעבוד בשבילך" זה משפט שכל יועץ השקעות יאמר לכם. ישנו מגוון רק של אפיקי השקעה כמו מט"ח, מניות, נדל"ן, אג"ח ועוד, אבל כדאי לשים לב שלאורך השנים הנדל"ן הוכיח את עצמו כאפיק השקעה יציב אשר מניב תשואה יפה בסיכון נמוך יחסית. זו הסיבה שמשכנתא לדירה להשקעה מבוקשת כל כך.
לכל אפיק השקעה יש את הסיכון שלו ותמיד מומלץ לפזר את הכסף בין אפיקי השקעה שונים. דירה להשקעה צריכה להיות כלי המכניס כסף ומכסה את החוב של המשכנתא בבנק. כדי שזה יעבוד חובה שעלות הגיוס תהיה נמוכה מההכנסה אותה הנכס מייצר. אם התשואה על הנכס נמוכה מעלות הגיוס, זהו מצב שיכביד על הלווים והם ידרשו להוסיף כסף בעבור השקעתם.
להחזיק או למכור?
ישנם שני סוגי משקיעים בנדל"ן:
- אנשים שמטרתם להחזיק בנכס לאורך שנים ארוכות וליהנות מהכנסה חודשית
- אנשים שמעוניינים לעשות "אקזיט" ולמכור את הנכס תוך זמן קצר במחיר גבוה יותר
מטרתו של המשקיע מהסוג הראשון היא להגיע להחזיק כמות נכסים אשר תספק הכנסה חודשית במינימום התעסקות, כמאמר הקלישאה בפתיח: כסף שעובד בשבילך. בעוד שכסף שמושקע במניות או באג"ח הוא יותר ספקולטיבי, כסף שמושקע בנדל"ן הוא מוחשי יותר ומלבד הכנסה חודשית גם תמיד ניתן לממש ולמכור אותו.
מטרתו של המשקיע מהסוג השני היא להשביח את הנכס באמצעות שיפוץ, ניקיון ושיווק איכותי. או אז ניתן למכור אותו ברווח משמעותי בעקבות עליית הערך שלו. משקיעים אלו ממנפים את עצמם ככל האפשר כדי שהשקעתם תהיה רווחית יותר בעת המימוש. מטרתם היא להגיע למכירה עם מחיר גבוה יותר ובזמן קצר.
ניתן דוגמא להשקעה שכזו. נניח שעבור נכס השווה מיליון שקלים, מביא המשקיע 200-300 אלף שקל מהבית ואת השאר מלווה מהבנק. לאחר שנתיים עלה ערך הנכס ל-1.5 מיליון שקלים. הלווה מחזיר בערך 1,100,000 ומרוויח עוד 400,000 ש"ח – משמע תשואה של 50% שנתית. אם הנכס ירד בערכו או שלא עלה כלל הם ישאירו אותו ולא ימכרו.
ברוב אזורי הארץ נרשמו לאורך השנים עליות מחירים. רמת הביקוש נשארת קשיחה ואפילו עולה וכתוצאה מכך המחירים רק עולים.
משכנתא לדירה להשקעה – הכדאיות
משכנתא לדירה שניה היא זולה יותר משל דירה ראשונה או נכס מסחרי. דירה להשקעה נתפסת מבחינת הבנק כנכס בטוח יותר משום שהלווה אינו מתגורר בה ויש לו דירה נוספת. בעקבות כך, הבנק יכול לתת עד 50% מימון וזאת לפי הוראות בנק ישראל לגבי מתן משכנתאות על דירות להשקעה.
חלק מהמשקיעים מקבלים מימון עם EMI, חברה לביטוח משכנתאות. חברה זו מבטחת את ההלוואה במידה שהלווה אינו יכול לעמוד בתשלומים. במקרה כזה, ראשית מעקלים את הנכס ועם הכסף מהמכירה מכסים את החוב בבנק. אם נשאר חוב לאחר המכירה, חברת EMI משלימה את הכסף החסר לבנק. בשל סיכון זה של EMI קיימת פרמיה חודשית לתשלום.
אם אתם רוכשים דירה להשקעה וצריכים משכנתא לדירה שנייה, כדאי לקחת בחשבון את מכלול המרכיבים: התשואה על הנכס חשובה אבל מרכיב עלות גיוס הכסף והמשכנתא, חשובה לא פחות.
תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם לבחור את המסלולים המתאימים עבורכם.
