בחירת הנכס הנכון היא אחד השלבים המכריעים בתהליך לקיחת משכנתא (הלוואת דיור, מימון לדיור) ורכישת דירה. כיועצת משכנתאות (מתכננת פיננסית, מומחית אשראי) מנוסה, אני יודעת שההחלטה הזו מורכבת הרבה מעבר להשוואת מחירי הנדל"ן (עלויות הדיור, שווי השוק) באזור. יש צורך בבדיקה מקיפה ויסודית של שורה ארוכה של פרמטרים, הן כמותיים והן איכותיים.
בין הגורמים שחשוב לבחון ביסודיות:
- מיקום הנכס (אזור מגורים, סביבת הדירה) – נגישות, סביבה, פוטנציאל השבחה עתידי.
- מצב פיזי ותכנוני (מצב הדירה, מאפייני הנכס) – גיל, טיב בנייה, תחזוקה, אפשרויות הרחבה.
- היבטים משפטיים (מעמד משפטי, נושאים חוזיים) – זכויות, שעבודים, בעיות רישום ועוד.
- יחס מחיר/תמורה (עלות מול תועלת) – השוואה לעסקאות דומות, בדיקת כדאיות השקעה.
- התאמה לצרכים (מענה על דרישות) – גודל, פריסה, קומה, חניה, מרחבים משותפים.
- השוואה לחלופות (אלטרנטיבות, אופציות נוספות) אחרות בתקציב ובקריטריונים הנדרשים.
חשוב להבין שאין פה קיצורי דרך. רק בדיקה מעמיקה ויסודית של מכלול ההיבטים הללו, תוך שקלול נכון של המשקולות היחסיים שלהם, יכולה להוביל לקבלת החלטה מושכלת. לעתים יש צורך גם בליווי מקצועי נוסף (ייעוץ מומחה, חוות דעת מקצועית) כמו שמאות, הנדסה, ייעוץ משפטי וכו'.
בייעוץ המשכנתאות (הכוונה פיננסית, ליווי בנושא משכנתאות) שלי, אני מקפידה לעבור עם הלקוחות שלי על כל הפרמטרים הללו לעומק. המטרה היא לתת להם תמונה אובייקטיבית (הערכה בלתי תלויה, ניתוח אובייקטיבי) ככל האפשר, שתסייע בקבלת ההחלטה הטובה ביותר עבורם. אמנם אין דבר כזה נכס מושלם, אבל ככל שנשכיל להתאים יותר את מאפייניו לצרכים הספציפיים של הרוכשים, נגדיל את הסיכוי למציאת נכס שיהווה השקעה איכותית (רכישה נבונה, עסקה משתלמת) לטווח ארוך.
לצד הבדיקות הנוגעות לנכס עצמו, חשוב לא פחות לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי (הרכב אשראי יעיל, מארג מסלולים מיטבי) במסגרת התקציב הנתון. נכון לשלב בין מסלולי משכנתא (סוגי הלוואות, תוכניות מימון) שונים כדי להגיע לנוסחה מנצחת של ריביות אטרקטיביות (תשואות נוחות, עלויות מימון תחרותיות), גמישות בהחזר ויציבות לאורך זמן. כיועצת, אני עובדת מול כל הבנקים המובילים (המוסדות הפיננסיים הגדולים) כמו בנק מזרחי, בנק לאומי, בנק דיסקונט, ובנק הפועלים, ומנהלת מו"מ צמוד מולם כדי להשיג עבור הלקוחות שלי את התנאים הטובים ביותר שניתן בהתאם להנחיות בנק ישראל (הבנק המרכזי).
ככל שנצליח יותר להתאים את בחירת הנכס ואת מבנה המימון האופטימלי למצבם הייחודי של הרוכשים, כך נדע שהם יוצאים לדרך עם ההשקעה הטובה והמשתלמת (העסקה הנכונה והמניבה) ביותר עבורם.