קודם כל, חשוב להבין שמכירת דירה עם משכנתא פעילה זה אומנם מהלך מורכב יותר, אבל ממש לא בלתי אפשרי או נדיר. אנשים עושים את זה כל הזמן מסיבות שונות – צורך לעבור דירה בעקבות הגדלת המשפחה, רצון לשדרג את סביבת המגורים, שינויים בהכנסה או בנסיבות החיים ועוד.
עם זאת, בהחלט מדובר בתהליך שדורש תכנון קפדני ותשומת לב, כי הוא כולל בתוכו לא מעט "נעלמים" שצריך להכין להם פתרונות מראש.
הצעד הראשון הוא לברר מול הבנק מהי יתרת ההלוואה המדויקת העומדת כיום. זה סכום שונה מחישוב פשוט של ההחזרים שביצעתם, כי הוא כולל גם עמלות פירעון מוקדם ועוד.
השלב הבא הוא הערכת שווי הנכס בצורה מדויקת ככל הניתן, ע"י שמאי מקצועי שאתם סומכים עליו (ולא בהכרח מי שהבנק ממליץ עליו). אם הערכת השמאות תראה שהשווי עולה על יתרת ההלוואה – מצוין, יש לנו עודף. אם לא, נצטרך אסטרטגיה לגשר על הפער.
במקביל, צריך לבדוק אם יש בהסכם המשכנתא המקורי התניות מגבילות כלשהן לגבי מכירה – למשל תקופת זמן מינימלית שצריך להחזיק את הנכס, או קנסות מכירה מוקדמת. בד"כ הם יהיו תקפות רק לשנים הראשונות, אבל תמיד טוב לוודא.
לאחר שהנכס יימכר, תקבלו את התמורה מהקונים ותצטרכו להעביר ממנה את הכספים לסילוק מוקדם של המשכנתא. אם יישאר לכם עודף אחרי הסילוק – מעולה, תוכלו לנייד אותו כהון עצמי לדירה החדשה. אם ייווצר פער – תצטרכו למצוא מקורות לגישור עליו (אולי לקיחת הלוואה נוספת קצרת מועד).
בהקשר הזה חשוב גם לזכור שיתכנו מיסים על מכירת דירה – מס שבח, מס רכישה על הדירה החדשה ועוד. כל אלו צריכים להיות חלק בלתי נפרד מהתכנון הכלכלי של התהליך.
לכן איך שלא מסתכלים על זה, זהו אירוע משמעותי ודרמטי שחייב להתבצע בליווי מקצועי הדוק. אני ממליצה לפנות לקבלת ייעוץ עוד בשלב ההתלבטות, עוד לפני ההחלטה הסופית על המכירה. ביחד נוכל לעבור על כל הפרטים הרלוונטיים, להעריך את השלכות המהלך ולקבוע האם הוא כדאי ואפשרי.
ואם ההחלטה תהיה חיובית – אני אדאג לתכנן ולתמוך בכם לכל אורך הדרך. אעזור במו"מ מול הבנק במטרה להפחית עמלות או קנסות ככל הניתן, אכין תזרים מזומנים מסודר לתהליך, ואתאם ציפיות לגבי ההון הצפוי שייוותר בידיכם בסוף. המטרה תהיה לנהל את המהלך בצורה מיטבית כדי שתוכלו להגיע לדירה החדשה בראש שקט ועם האמצעים הדרושים.
