בוא נגיד שאתם מעוניינים לקנות דירה ב-1.5 מיליון ₪, ויש לכם רק 300 אלף ₪ הון עצמי. זה אומר שאתם צריכים לגייס מהבנק 1.2 מיליון ₪ – שהם 80% ממחיר הנכס. אבל הבעיה היא שלפי הוראות בנק ישראל, הבנק יכול להעמיד לכם משכנתא בסכום מקסימלי של 75% ממחיר הדירה, במקרה שלנו עד 1,125,000 ₪. איך תממנו את ה-75,000 ₪ שחסרים? כאן נכנסת לתמונה המשכנתא המשלימה.

משכנתא משלימה (או הלוואת גישור) היא הלוואה נוספת, לרוב בתנאים שונים ונחותים יותר מהמשכנתא העיקרית, שנועדה לגשר על הפער בין ההון העצמי לבין סכום ההלוואה המקסימלי שהבנק מוכן לתת. בד"כ מדובר בהלוואה לטווח קצר (עד 10-15 שנה) בסכומים נמוכים יחסית (עד כ-15% ממחיר הדירה).

היתרונות של משכנתא משלימה ברורים – היא מאפשרת לכם לרכוש נכס שאחרת לא הייתם יכולים להרשות לעצמכם. היא פותרת את בעיית המימון משכנתא ומגדילה את היכולת שלכם כרוכשים.

אבל יש גם לא מעט חסרונות וסיכונים שצריך לקחת בחשבון: א. ריביות גבוהות יותר – בד"כ הבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר על ההלוואה המשלימה, כדי לפצות את עצמו על הסיכון שהוא לוקח. ב. תנאים נחותים – גם שאר תנאי ההלוואה (למשל קנסות פירעון מוקדם) יהיו פחות נוחים בהלוואה המשלימה. ג. החזרים גבוהים – צירוף של ריביות גבוהות ותקופה קצרה יחסית מביא להחזרים חודשיים גבוהים מאוד על המשכנתא המשלימה. ד. סיכון מוגבר – בסופו של דבר כל הלוואה מגדילה את רמת הסיכון הפיננסי שלקחנו על עצמנו. במקרה של אובדן הכנסה זה עלול להעמיד אותנו בפני קושי משמעותי.

אז מתי כן כדאי לקחת? בעיניי רק במקרים מאוד ספציפיים:

בכל מקרה, אני ממש ממליצה לשבת על זה ביחד. נעבור על כל האופציות האפשריות, נבדוק את ההשלכות ארוכות הטווח, ונקבל החלטה רק אם נהיה סגורים שזה אכן המהלך הנכון מבחינה פיננסית ומשפחתית.