כיועצת משכנתאות אני יכולה להעיד שברוב המכריע של המקרים, מחזור משכנתא אפשרי ומומלץ. יחד עם זאת, חשוב להכיר מספר תרחישים שעשויים להקשות או אף למנוע את התהליך:
משכנתא "צעירה" מדי
כאשר המשכנתא המקורית היא בת פחות משנה, סביר שטרם הספקתם להחזיר די תשלומי קרן. ללא "בסיס" מינימלי כזה, המחזור עלול להיות בלתי אפשרי מבחינה פיננסית.
עמלת פירעון מוקדם גבוהה
מסלולי משכנתא בריבית קבועה לרוב מלווים בעמלות פירעון מוקדם גבוהות, שנועדו לפצות את הבנק על אובדן ההכנסה העתידית. אם העמלה הזו חריגה בגובהה, העלות שלה עשויה לבטל את החיסכון מהמחזור.
ירידה בערך הנכס
יחס ה-LTV (Loan to Value) הוא פרמטר קריטי עבור הבנקים. אם שווי הבית ירד באופן דרסטי ביחס ליתרת ההלוואה, גם אם בוצעו כל התשלומים כסדרם, הבנק עשוי להתקשות לאשר מחזור, בשל הסיכון שהוא נושא.
מגבלות רגולטוריות
למרות שלא שכיח, לעתים שינויים בהנחיות בנק ישראל או הרגולציה על הבנקים (בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק מזרחי, בנק דיסקונט ועוד) עשויים למנוע או להגביל ביצוע של מחזור משכנתא במקרים מסוימים.
קשיים פיננסיים קיצוניים
במצבים של חדלות פירעון, פשיטת רגל, עיקולים או חובות משפטיים אחרים, גם יועץ המשכנתאות המנוסה ביותר יתקשה לקדם מחזור, שכן הבנקים ירתעו מלהעמיד אשראי ללווים בעייתיים.
יחד עם זאת, מעבר למקרי הקיצון הללו, כמעט תמיד ניתן למצוא פתרון יצירתי למחזור משכנתא. לעתים זה ידרוש תמהיל לא שגרתי או גישה למספר רב של בנקים, אבל בסופו של דבר זה בדיוק התפקיד של יועץ משכנתאות מומלץ – למצות את מלוא הפוטנציאל לטובת הלקוח.
לכן, אם אתם שוקלים מהלך של מחזור משכנתא קיימת, אל תוותרו לפני שקיבלתם ייעוץ מקצועי ובדקתם את מכלול האפשרויות. ברוב המקרים, בעזרת הליווי הנכון, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי בהחזרים החודשיים.